Konut stokunun eritilmesinde düşük faizli kamu bankası kredileri etkili

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) 31 sayılı Finansal İstikrar Raporu’nda ikamet amaçlı konut satışlarının durağanlaşmaya başladığı 2018 yılından itibaren kamu bankaları öncülüğünde başlatılan konut kredisi kampanyaları ve etkilerine ilişkin bilgilere yer verildi. Tarihsel olarak konut kredisi faiz oranlarının değişimi ile ipotekli konut satışları arasında çok yüksek negatif korelasyon (yüzde 93) hesaplandı. Bu bağlamda konut kredisi faiz oranlarındaki yüksek seviyeler ipotekli satış payındaki düşüşü de beraberinde getirdi. Faiz oranlarının yüksek seyrettiği dönemlerde özellikle yatırım amaçlı konut alımlarının durağanlaştığı ve konut talebinin ötelendiği, ertelenen talebin faizlerin düştüğü dönemlerde satışları hızlandırdığı değerlendirildi. Özellikle faiz oranlarının konut müşterisi için psikolojik üst sınır olarak kabul edilen yüzde 1’in altına inmesi konut talebini canlandırmada oldukça etkili oldu. 2020 yılı yaz aylarında yine kamu bankaları öncülüğünde başlatılan kampanyalarla söz konusu oran temmuz ayında yüzde 57 ile rekor bir seviyeye ulaşırken, ekim ayında yüzde 42 olarak gerçekleşti. Birinci el ve ikinci el konut satışları 2013-2018 döneminde birbirine yakın seyretti. 2018 yılından itibaren ise birinci el konutların payı gerileyerek 2019’da yüzde 38’e, 2020’de ise yüzde 31’e düştü. Kamu bankalarının konut kredisi faiz oranlarını aylık yüzde 1’in altına çektiği kısa dönemli kampanyalar konut talebinin durağanlaştığı dönemlerde talebi canlandırmada etkili oldu. Son olarak, koronavirüs salgını sebebiyle durma noktasına gelen sektörün canlandırılması amacıyla haziran ayında yeni bir kampanya hayata geçirildi. Kampanya kapsamında faiz oranları birinci el ve ikinci el konutlar için sırasıyla yüzde 0,64 ve 0,74 olarak belirlenerek tarihsel ortalamalarının oldukça altına çekildi. 12 aylık geri ödemesiz 15 yıla kadar vadeli ve artırılmış kredi-değer oranlarıyla konut kredisi kullanım imkanı sunuldu. Kampanya çerçevesinde konut alımları özellikle haziran ayının tamamı ve temmuz ayının ilk yarısı boyunca artış gösterdi. Ağustos ayının ilk haftasıyla birlikte konut faizleri arttı, 12 aylık geri ödemesiz dönem kaldırıldı ve azami kredi vadesi 15 yıldan 10 yıla çekildi. 2018 yılından bu yana konut piyasasındaki yükselen girdi maliyetlerinin durgun talepten dolayı konut fiyatlarına sınırlı olarak yansıtılmış olması, kampanyaların yarattığı talep artışına bağlı fiyat hareketlerini de beraberinde getirdi. Maliyetlerin konut fiyatlarına yansıtılmasıyla birinci ve ikinci el konut fiyatları arasındaki fark açıldı. Birinci el konutlara uygulanan göreli avantaja rağmen talep, fiyat açısından daha karşılanabilir seviyede kalan ikinci el konutlara kaydı. TÜİK verilerine göre yıllık bazda konut satışları gelişimi şöyle: