Türkiye’de Kiracı Tahliyesi: Yasal Süreçler ve Nedenler

Türkiye’de kiracı tahliye davası açılabilmesi için Türk Hukuk Sistemi’nde belirlenen yasal nedenlerin varlığı şarttır. Yasal gerekçeler sağlanmadığı takdirde, kiracının tahliyesi mümkün değildir. Bu makalede, kiracı tahliyesi için gerekli şartlar, izlenmesi gereken hukuki süreçler, tahliye davası açma koşulları ve kiracı tahliye sürecine dair önemli noktalar ele alınmaktadır.

TÜRKİYE’DE KİRACI NASIL TAHLİYE EDİLİR?

Kiracı tahliyesi denildiğinde, çoğu kişi kira süresinin sona ermesiyle kiracının otomatik olarak tahliye edilebileceğini düşünse de bu, hukuken geçerli bir durum değildir. Kira sözleşmesi sona ermiş olsa bile, kiracının tahliyesi yalnızca kanunda belirtilen koşulların varlığı halinde mümkündür. Ayrıca, kiralama süresi devam ederken de geçerli sebepler varsa, ev sahibi tahliye davası açarak kiracının çıkarılmasını talep edebilir. Kiracının kiralanan taşınmazdan yasal yollarla çıkarılması “kiracı tahliyesi” olarak adlandırılmaktadır. Türkiye’de kiracı tahliye nedenleri, Türk Borçlar Kanunu’nda ayrıntılı bir şekilde düzenlenmiştir ve bu konuda temel hükümler 6098 sayılı kanunun 347. maddesinden itibaren yer almaktadır. Ayrıca, kiracı tahliyesine dair çeşitli düzenlemeler de mevcuttur. Bu makalede, kiracı tahliyesine ilişkin yasal çerçeve ele alınmakta ve sıkça sorulan sorulara yanıt verilmektedir. Ancak her somut durum farklılık gösterebildiğinden, kira hukuku konusunda uzman bir avukattan yardım almak önemlidir.

TÜRKİYE’DE KİRACI TAHLİYESİ NEDENLERİ VE TAHLİYE DAVASI YOLLARI

Türkiye’de kiracı tahliye nedenleri, Türk Borçlar Kanunu’nda belirlenmiş olup, bu nedenlerden biri mevcutsa ev sahibi kiracıyı tahliye edebilir. Ancak, bu nedenler olmadan, belirli süreli kira sözleşmesi sona ermiş olsa dahi kiracı tahliye edilemez.

• Kiranın Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye: Kiracının kirayı ödememesi en yaygın tahliye nedenidir. Ev sahibi, ödenmeyen kira bedeline ilişkin kiracıya ihtar göndererek 30 gün içinde ödemeyi talep eder. Ödeme yapılmadığı takdirde, tahliye davası açılır ve icra takibi başlatılabilir.
• İki Geçerli İhtar ile Tahliye: Kiracı, kira süresi boyunca iki kez geçerli ihtar alırsa, kira süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açma hakkı doğar.
• Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye: Kiracı, taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt ederse ve bu tarihte taşınmaz boşaltılmazsa, tahliye davası açılabilir.
• Ev Sahibi veya Akrabalarının İhtiyacı Nedeniyle Tahliye: Ev sahibi, kendisi veya yakınlarının konut ihtiyacı olduğunu ispat ederse tahliye davası açma hakkına sahiptir.
• Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye: Yeni malik, taşınmazı kendi ihtiyacı için kullanmak üzere, satın aldıktan sonra altı ay içinde tahliye davası açmalıdır.
• Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye: Taşınmazın genişletilmesi veya yeniden inşa edilmesi gerektiğinde, kiracı tahliye edilebilir.
• Komşuları Rahatsız Etme Nedeniyle Tahliye: Kiracı, komşularını rahatsız ediyorsa, yazılı ihtar verilerek tahliye talep edilebilir.
• 10 Yıl Sonunda Tahliye: Belirsiz süreli sözleşmelerde 10 yıl sonunda, belirli süreli sözleşmelerde ise 10 yıllık uzatma süresi sonrasında üç ay önceden bildirimde bulunularak tahliye davası açılabilir.

TAHLİYE DAVASI NEREDE AÇILIR?

Tahliye davalarına bakmakla yetkili mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Ancak bu mahkemenin münhasır yetkisi yoktur. Bu nedenle dava, davalının ikametgahının bulunduğu asliye hukuk mahkemesinde veya kira sözleşmesinin ifa edileceği yer mahkemesinde açılabilir. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olmakla birlikte, davanın burada açılması zorunlu değildir.

TÜRKİYE’DE TAHLİYE DAVASI NE KADAR SÜRER?

Tahliye davasının ne kadar süreceği konusunda kesin bir süre vermek zordur. Dava süresi, davanın niteliği, mahkemenin iş yükü, davanın açıldığı yer ve kiracının temyiz hakkını kullanıp kullanmamasına bağlı olarak değişiklik göstermektedir. Genellikle bir tahliye davası ortalama 2 ila 2,5 yıl sürmektedir. Ancak, kiracılık ilişkilerine dair son düzenlemeler nedeniyle uyuşmazlıklar artmış, bu da mahkemelerin iş yükünü artırarak yargı sürecini uzatmıştır. Dolayısıyla tahliye davasının süresi her somut olayda mahkemenin yoğunluğuna ve işleyişine göre değişkenlik göstermektedir.

KİRADA OTURULAN EV SATILIRSA NE OLUR?

Türk Borçlar Kanunu, kiracıların haklarını korumaya yönelik hükümler içermekte olup, kiralanan taşınmazın satılması durumunda kiracının haklarını güvence altına almayı amaçlamaktadır. Eğer ev sahibi, satış öncesinde kiracı ile geçerli bir kira sözleşmesi yaptıysa, bu sözleşme yeni malik açısından da bağlayıcıdır ve sözleşme şartları satış sonrasında da geçerliliğini korur. Bu durum, yeni malikin mevcut kira sözleşmesine uymak zorunda olduğu anlamına gelir ve Türkiye’deki kiracı tahliye koşullarına uygun bir neden bulunmaksızın kiracıyı tahliye etmesi mümkün değildir. Ancak yeni malik, taşınmazı kendisi veya yakınları için kullanma ihtiyacı olduğuna dair bir talepte bulunabilir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, bu gerekçeyle tahliye talep edebilmesi için belirli yasal şartları yerine getirmesi gerekmektedir. Bu kapsamda, yeni malikin taşınmazı devraldığı tarihten itibaren en az bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması zorunludur. Kiracı bu süre içinde taşınmazı boşaltmazsa, yeni malik, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkına sahiptir. Özetle, Türk Borçlar Kanunu, taşınmazın satılması durumunda kiracının haklarını korurken, belirli koşullar altında yeni malike tahliye davası açma imkânı tanımaktadır.