Türkiye Gayrimenkul Piyasasında Ters Dönüşler

Gayrimenkul Piyasasında Ters Dönüşler

Ekonominin temel ilkelerinden biri, talep artışı ile fiyatların da artış göstermesidir. Ancak, Türkiye’nin gayrimenkul piyasasında son aylarda yaşanan gelişmeler bu kuralı sorgulatıyor. Satış rakamları rekor seviyelere ulaşırken, fiyatlar reel anlamda bir düşüş gösteriyor. Eğer “Bu işte bir terslik var” diyorsanız, yalnız değilsiniz; gerçekten de durum karmaşık görünüyor.

Alıcı Cephesi Umutlu

Öncelikle alıcıların perspektifine bakalım. Geçtiğimiz yıl konut fiyatlarının enflasyondan arındırıldığında %17 gerilemesi, yatırımcıların dikkatini çekti. “Fiyatlar uygun seviyeye geriledi, şimdi almazsam bir daha bu fırsatı bulamam!” düşüncesi, alıcılar arasında yaygın bir motivasyon haline geldi. Ayrıca, yüksek mevduat faizlerinden etkilenmeyenler için gayrimenkul, hâlâ cazip bir yatırım aracı olarak öne çıkıyor. Piyasada o kadar çok gayrimenkul danışmanı var ki, bu durum onların ekmek parası haline geliyor.

Neden Satıyorlar?

Satıcılar tarafında ise durum biraz daha karmaşık. Bazı satıcılar, acil nakit ihtiyaçları nedeniyle satış yapma yoluna gidiyor, bazıları ise fiyatların gelecekte hızlı bir artış göstermeyeceği düşüncesiyle hareket ediyor. Bu yıl konut piyasası için pek de iyi geçmediği halde, İstanbul’da satılık konutların m² birim fiyatları Ocak 2021’de 4.706 TL’den, Ekim 2024’te 42.526 TL’ye çıkmış durumda. Üç buçuk yıl içinde gelirini 10 kat artıran birisi var mı aramızda? Kiracılarla yaşanan zorluklardan bıkan ve “Artık yeter, satıp kurtulayım!” diyenler var. Sorunlu kiralamalar nedeniyle yıllarca sürecek mahkeme süreçlerinden çekinenler de mevcut.

Piyasada Nakit Dönüyor

Ekim ayında konut satışları rekor kırsa da, ilginç bir tablo karşımıza çıkıyor. Banka kredili satışlar %278 artış gösterirken, toplam satışlar içindeki payı sadece %13 seviyesinde kaldı. Daha da ilginci, kredi ile finanse edilen toplam satış değeri sadece %5 seviyesinde. Yani, piyasadaki hareketliliğin %95’i peşin alımlardan kaynaklanıyor. Evler aslında nakit para ile satın alınıyor. Enflasyon altında kalan konut fiyat artışları, reel anlamda fiyatların düştüğünü ortaya koyuyor. İnşaat maliyetleri ise yükselmeye devam ediyor. Müteahhitler, yeni projelere başlamak için fiyatların kârlı hale gelmesini bekliyor.

Türkiye’de “kat karşılığı oranlarının yapışkanlığı” diye bir gerçek var. Arsa sahipleri, geçmişte aldıkları yüksek oranları talep etmeye devam ediyor. Bu durum, yeni projelerin başlamasını zorlaştırıyor. Artık bu tür bir dünya yok!

Yatırımcılar Dikkat!

Yerli yatırımcıların yurt dışına yönelmesi de dikkat çekici bir durum. Yabancıya yapılan satışlar ise yarı yarıya azalmış durumda. Konut piyasasının eski parlak günlerine yakın zamanda döneceği pek mümkün görünmüyor. Ekonomik büyüme ve gelir dağılımında bir iyileşme olmadan, kim taksitlerini nasıl ödeyecek ki? Özellikle 2025 yılı, zorluklar açısından en kritik dönemlerden biri olmaya aday.

Şunu açıkça belirtmek gerekirse, eğer paranız varsa ve satın aldığınız evde oturmayı düşünüyorsanız, hiç düşünmeden alım yapabilirsiniz; çünkü kaybedilen zamanın maddi bir karşılığı yok. Yatırım için “Türk Lirası güven vermiyor” diyenlerdenseniz, konut piyasasında işler karışık ama fırsatlar da mevcut. Mevcut kredi oranları ile ev almak, ileride hayal kırıklığına neden olabilir. Gelecekte daha iyi fırsatlar çıkmayacağını kim söyleyebilir ki?